Definição
ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — tributo municipal cobrado sempre que um imóvel troca de proprietário em uma operação onerosa (compra e venda, permuta, dação em pagamento). É de competência do município onde o imóvel está localizado.
Quanto se paga
A alíquota varia por município:
- 2% é a alíquota mais comum em capitais e cidades grandes (São Paulo, Rio, Belo Horizonte usam 3%, Brasília 3%).
- 0,5% a 1,5% em municípios menores, e em programas específicos como Minha Casa Minha Vida (alíquota reduzida ou isenção para o primeiro imóvel).
A base de cálculo é o maior valor entre:
- Valor declarado na escritura
- Valor de mercado apurado pela prefeitura (valor venal de referência)
Muitas prefeituras hoje publicam uma tabela de "valor venal de referência" maior que o valor declarado — e exigem o ITBI sobre o maior. Vale conferir antes de planejar o caixa da compra.
Quem paga e quando
Por padrão, o comprador paga o ITBI. Embora a lei municipal possa atribuir ao vendedor em alguns casos, o costume é o comprador. O imposto é pago antes do registro da escritura no cartório de registro de imóveis — sem comprovante de pagamento, o cartório não registra a transferência.
Quando não se paga ITBI
Casos comuns de isenção ou não-incidência:
- Doação (incide ITCMD estadual, não ITBI)
- Transmissão por herança (incide ITCMD)
- Permuta sem torna entre imóveis de mesmo valor (alguns municípios isentam, outros não)
- Integralização de capital social com imóvel em sociedade nova (regra constitucional, com restrições)
Termos relacionados
ITBI é cobrado no fechamento da operação, depois da assinatura da escritura e antes do registro no cartório. Em imóveis novos, é cobrado após o habite-se ser averbado.