Definição
VGV é a sigla para Valor Geral de Vendas. É a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário, projetado para o ciclo completo de comercialização. O VGV é a métrica central de qualquer estudo de viabilidade de incorporação — todas as outras decisões financeiras do projeto se referenciam a ele.
A fórmula básica:
VGV = Σ (preço de venda projetado × número de unidades por tipologia)
VGV bruto vs. VGV líquido
Duas variações que costumam confundir:
- VGV bruto: soma direta de todos os preços de venda projetados.
- VGV líquido: VGV bruto descontado da comissão de venda, impostos sobre receita, descontos comerciais previstos e provisão para inadimplência.
O VGV líquido é o número que vai efetivamente entrar no caixa da incorporação. Estudos de viabilidade sérios trabalham com os dois — VGV bruto para dimensionar o tamanho do empreendimento, VGV líquido para validar viabilidade financeira.
Como o VGV se relaciona com a viabilidade
Um empreendimento é considerado viável quando:
VGV líquido > Custo total do empreendimento + Margem-meta do incorporador
Onde:
- Custo total = terreno + projeto + obra (custo direto × BDI) + comercialização + financeiro
- Margem-meta varia por porte e risco do projeto — tipicamente entre 18% e 30% do VGV bruto
Por que VGV inflado é o erro mais comum
Erros típicos que distorcem o VGV no estudo inicial:
- Preço por m² acima da realidade de mercado — incorporadores tendem a partir do "preço que gostariam de ter" em vez do "preço que o mercado paga".
- VSO (Velocidade de Vendas) otimista — assumir absorção de 12-15% ao mês em região onde a média real é 5-7%.
- Mix de produto irreal — projetar vender todas as unidades top primeiro, deixando as piores para o fim.
Cada um desses erros, isoladamente, infla o VGV em 10-20%. Combinados, geram estudos com VGV 40% acima do realizável.
Como validar o VGV antes de assinar
Três checagens práticas:
- Comparar o preço por m² com lançamentos concorrentes na mesma microrregião nos últimos 6 meses.
- Aplicar VSO de mercado (não a do projeto) sobre o estoque previsto.
- Rodar cenário pessimista: se vender 70% do projetado, o projeto ainda viabiliza?
Se o terceiro teste falhar, o projeto não está viável — está apostando em cenário otimista.
Termos relacionados
VGV é a saída principal do estudo de viabilidade, depende do BDI corretamente calculado, e é o número que dispara aprovação ou rejeição de CCB de captação para a obra.