Definição
Home equity — no Brasil também chamado de Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) — é a operação em que o tomador oferece um imóvel quitado (próprio, sem financiamento ativo) como garantia para tomar um crédito de valor próximo a 50-60% do valor do bem.
A taxa de juros é uma das menores do mercado brasileiro de crédito ao consumidor, justamente porque o credor tem garantia real (alienação fiduciária do imóvel) — em caso de inadimplência, recupera o bem em procedimento extrajudicial rápido.
Taxas típicas e prazos
- Taxa de juros: 1,15% a 1,7% ao mês (comparado a 3-7% a.m. de empréstimos pessoais sem garantia)
- Prazo: até 240 meses (20 anos)
- Valor liberado: 30% a 60% do valor de avaliação do imóvel
- Uso do dinheiro: livre — não vinculado a uma finalidade específica
Quando faz sentido contratar
A regra prática é: home equity vale quando o capital tomado vai gerar retorno acima do custo do crédito.
Cenários onde costuma fazer sentido:
- Construção em terreno próprio (a obra valoriza o ativo e gera moradia ou renda)
- Capital de giro para projeto de incorporação com viabilidade fechada
- Quitação de dívida cara (cartão, cheque especial)
Não faz sentido para consumo (viagem, casamento, carro novo) — o ativo de longo prazo está bancando despesa de curto prazo.
O que avaliar antes de assinar
Três checagens essenciais:
- CET (Custo Efetivo Total), não só a taxa nominal. Seguro, IOF e tarifa de avaliação podem adicionar 0,2-0,4% a.m. ao custo real.
- Cláusula de venda casada disfarçada (cartão de crédito da instituição, seguro de vida específico). Negocie ou recuse.
- Reavaliação periódica do imóvel — em ciclos de queda do mercado, o credor pode pedir reforço de garantia.
Home equity vs. financiamento de obra
São operações diferentes:
| | Home Equity | Financiamento de Obra | |---|---|---| | Garantia | Imóvel quitado existente | Terreno + obra | | Taxa típica | 1,15-1,7% a.m. | 0,95-1,3% a.m. | | Liberação | À vista | Por medição | | Restrição de uso | Livre | Vinculado à obra |
Para construir, financiamento de obra costuma ser mais barato. Home equity entra quando o terreno não é financiável, ou quando o projeto precisa de capital antes de chegar no banco.
Termos relacionados
Home equity é tipicamente formalizado via CCB com alienação fiduciária do imóvel. Para análise prática de quando vale a pena, ver o artigo Home equity para financiar obra.